Wraz z końcem pierwszej połowy 2025 roku nadszedł czas na podsumowanie rozwoju jednego z najdynamiczniejszych rynków nieruchomości na świecie – Dubaju . Dane statystyczne za pierwsze półrocze potwierdzają ciągły wzrost, silny popyt i wysokie zaufanie inwestorów z całego świata. Po rekordowym roku 2024, rynek pozostaje niezwykle aktywny we wszystkich segmentach – od niedrogich apartamentów, przez luksusowe wille, po markowe rezydencje.
Zjednoczone Emiraty Arabskie (ZEA) są postrzegane przez inwestorów jako bezpieczna przystań dla kapitału. Wolumen transakcji, rozwój cen, czynszów i rozkład inwestycji według lokalizacji, a także rosnąca liczba nowych mieszkańców i inwestorów, wspierają trajektorię wzrostu. „Jednocześnie jednak należy umieć czytać między wierszami i umieszczać aktualne dane statystyczne w kontekście przewidywanych przyszłych wydarzeń” – podkreśla Jan Rejcha, prezes Rellox, firmy z ponad dwudziestoletnim doświadczeniem w sprzedaży nieruchomości zagranicznych.
W Dubaju w drugim kwartale 2025 roku sprzedano 53 118 nieruchomości, co stanowi wzrost o 22,5% rok do roku (+16,8% kw./kw.). Całkowita wartość sprzedaży osiągnęła 184 miliardy AED (+48,6% r/r, +28,9% kw./kw.).
Nowe budownictwo a sprzedaż starszych nieruchomości
Średnia cena za stopę kwadratową wzrosła również do 1665 AED, co stanowi wzrost o 3,9% w ujęciu rok do roku i o 3,1% w ujęciu kwartał do kwartału.
Z drugiej strony, w przypadku cen nieruchomości obserwujemy nieznaczny wzrost, stagnację i nieznaczny spadek w zależności od segmentu. W przypadku nowych mieszkań cena rok do roku jest niższa o 0,2% (1,3 mln AED), grunty (4,4 mln AED) są tańsze o 5% rok do roku, a budownictwo mieszkaniowe wzrosło o 5,7% (3,8 mln AED).
Średnia cena nieruchomości w Dubaju (II kw. 2025 r.)
| Typ nieruchomości | Cena za stopę kwadratową (AED) | Zmiana vs. 2024 | Zmiana vs. 2014 |
|---|---|---|---|
| Nowy budynek – mieszkanie | 1 875 | +5,4 % | +44,1 % |
| Nowa zabudowa – działka | 1 530 | +22 % | +349,7 % |
| Nowy budynek – willa | 1 456 | +5,5 % | +79 % |
| Sprzedaż wtórna – mieszkanie | 1 507 | +8,2 % | +30 % |
| Sprzedaż wtórna – grunty | 1 362 | +20,1 % | +161,9 % |
| Sprzedaż wtórna – willa | 1 500 | +14,1 % | +104,4 % |
Průměrná cena novostaveb v Dubaji (Q2 2025)
| Typ nieruchomości | Průměrná cena | Zmiana vs. 2024 | Zmiana vs. 2014 |
|---|---|---|---|
| Nowy budynek – mieszkanie | 1,3 miliona AED | −0,2 % | +39,7 % |
| Nowa zabudowa – działka | 4,4 miliona AED | −5 % | +49,2 % |
| Nowy budynek – willa | 3,8 miliona AED | +5,7 % | +22,6 % |
| Sprzedaż wtórna – mieszkanie | 1,2 miliona AED | +0,4 % | +4,8 % |
| Sprzedaż wtórna – grunty | 6,9 miliona AED | −2,6 % | +32,4 % |
| Sprzedaż wtórna – willa | 3,5 miliona AED | +6,8 % | +3,5 % |
Liczba sprzedanych nieruchomości w Dubaju (II kw. 2025 r.)
| Wskaźnik | Wartość II kw. 2025 r. | Zmiana rok do roku | Zmiana kwartał do kwartału |
|---|---|---|---|
| Liczba sprzedanych nieruchomości | 53 118 | +22,5 % | +16,8 % |
| w tym apartamenty | 40 453 | +18,7 % | +22,7 % |
| w tym wille | 10 019 | +38,3 % | −1,8 % |
| Całkowita wielkość sprzedaży | 184 miliardy AED | +48,6 % | +28,9 % |
| w tym apartamenty | 81,6 miliarda AED | — | — |
| w tym wille | 66,5 miliarda AED | — | — |
| Średnia cena za stopę kwadratową | 1 607 AED | +6,1 % | +2,8 % |
Uwaga: dla zachowania zwięzłości, inne rodzaje nieruchomości (np. komercyjne) nie zostały wymienione w tabeli oddzielnie.
Liczba sprzedanych nowych domów w Dubaju (II kw. 2025 r.)
| Wskaźnik | Wartość II kw. 2025 r. | Zmiana rok do roku | Zmiana kwartał do kwartału |
|---|---|---|---|
| Liczba sprzedanych nowych budynków | 35 389 | +24,1 % | +19,7 % |
| w tym apartamenty | 27 802 | +19,5 % | +30,6 % |
| w tym wille | 6 503 | +43,8 % | −11,5 % |
| Całkowita wielkość sprzedaży | 122,6 miliarda AED | +58,2 % | +41,4 % |
| w tym apartamenty | 57,7 miliarda AED | — | — |
| w tym wille | 44,9 miliarda AED | — | — |
| Średnia cena za stopę kwadratową | 1 665 AED | +3,9 % | +3,1 % |
Uwaga: dla zachowania zwięzłości, inne rodzaje nieruchomości (np. komercyjne) nie zostały wymienione w tabeli oddzielnie.
„W Dubaju wiele zależy od konkretnej lokalizacji. Są miejsca, w których ceny prawdopodobnie spadną, i odwrotnie, są miejsca, w których najprawdopodobniej będą stale rosły” – mówi Jan Rejcha. Dubaj liczy około 3,9 miliona mieszkańców, podczas gdy sąsiednie Abu Zabi (sama aglomeracja) ma około 1,7 miliona mieszkańców. „W Dubaju w ostatnich latach wybudowano 10 razy więcej nieruchomości niż w Abu Zabi. Inne emiraty niż Dubaj mogą mieć w przyszłości bardziej interesujący potencjał wzrostu, zwłaszcza Abu Zabi” – zauważa Jan Rejcha.
Jego słowa potwierdzają również wnioski agencji Fitch, zgodnie z którymi podaż nieruchomości w Dubaju wzrośnie o rekordowe 210 000 jednostek w latach 2025-2026. Według agencji, zwiększona podaż może spowodować spadek cen nieruchomości w niektórych lokalizacjach nawet o 15%.
Planujesz inwestować w Dubaju lub gdzie indziej w Zjednoczonych Emiratach Arabskich? Nie lekceważ wyboru lokalizacji.
Rosnąca podaż nieruchomości i zróżnicowane tempo rozwoju w poszczególnych emiratach, a także w samym Dubaju, pokazują, że wybór odpowiedniej lokalizacji jest kluczem do sukcesu. Skontaktuj się z nami – pomożemy Ci przeanalizować aktualne dane i wybrać lokalizację o największym potencjale wzrostu.
W przypadku rynku nieruchomości w Dubaju ostatnio jesteśmy świadkami dynamicznego wzrostu, do którego w przypadku inwestorów detalicznych niewątpliwie przyczynił się tzw. efekt FOMO.
„Decydując się na zakup nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich – a zwłaszcza w Dubaju – lokalizacja odgrywa absolutnie kluczową rolę. Nie wszystkie dzielnice rozwijają się w ten sam sposób: podczas gdy niektóre obszary odnotują gwałtowny wzrost cen ze względu na projekty infrastrukturalne, bliskość nowego lotniska lub planowaną budowę metra, inne mogą ulec stagnacji, a nawet stracić na wartości. Krótkoterminowa ocena bieżących danych rynkowych nie wystarczy – ważne jest również uwzględnienie długoterminowych planów rozwoju, które wpłyną na popyt, dostępność usług i zwrot z inwestycji” – wyjaśnia Jan Rejcha.
„Zalecamy również współpracę wyłącznie z renomowanymi partnerami z branży nieruchomości, którzy posiadają doświadczenie, znajomość rynku i wiarygodne kontakty z lokalnymi deweloperami. Niestety, nadal istnieją pośrednicy, którzy dostarczają klientom zniekształcone informacje – na przykład często powtarzany mit, że „w Dubaju nie ma podatków”. Chociaż ZEA faktycznie nie nakłada podatku dochodowego na osoby fizyczne, w większości przypadków obowiązek podatkowy spoczywa na kraju rezydencji podatkowej inwestora, na przykład w Polsce. Dotyczy to zwłaszcza dochodów z całego świata, w tym dochodów z wynajmu nieruchomości za granicą” – dodaje Jan Rejcha.
Ceny mieszkań w 10 najlepszych dzielnicach Dubaju według wolumenu sprzedaży (II kw. 2025 r.)
Poniższa tabela przedstawia przegląd cen mieszkań w 10 lokalizacjach w Dubaju, w których odnotowano największą sprzedaż mieszkań.
| Miejscowości | Średnia cena mieszkania | Cena za stopę kwadratową |
|---|---|---|
| Dubaj Południowy | 1 228 865 AED | 1 689 AED |
| Krąg Wioski Jumeirah | 975 000 AED | 1 463 AED |
| Sobha Hartland 2 | 2 012 728 AED | 2 425 AED |
| Wyspy Dubajskie | 2 601 467 AED | 2 413 AED |
| Me’Aisem First | 656 889 AED | 1 330 AED |
| Miasto Motorowe | 1 180 463 AED | 1 930 AED |
| Wadi Al Safa 5 | 774 000 AED | 1 286 AED |
| Zatoka Biznesowa | 1 652 413 AED | 2 336 AED |
| Marina w Dubaju | 2 386 200 AED | 2 978 AED |
| Jabal Ali Pierwszy | 1 100 000 AED | 1 296 AED |
Ceny willi w 10 najlepszych dzielnicach Dubaju według wolumenu sprzedaży (II kw. 2025 r.)
W poniższej tabeli znajdziesz przegląd cen willi w 10 lokalizacjach w Dubaju, w których odnotowano największą liczbę sprzedaży willi.
| Miejscowości | Średnia cena willi | Cena za stopę kwadratową |
|---|---|---|
| Dubaj Południowy | 3 798 888 AED | 1 425 AED |
| Wadi Al Safa 7 | 3 475 000 AED | 1 396 AED |
| Al Yufrah 1 | 4 925 888 AED | 1 322 AED |
| Al Hebiah Fifth | 2 935 000 AED | 1 548 AED |
| Wadi Al Safa 3 | 6 478 914 AED | 2 029 AED |
| Madinat Hind 4 | 1 958 000 AED | 1 275 AED |
| Drugi Park Inwestycyjny w Dubaju | 7 217 888 AED | 1 477 AED |
| Wadi Al Safa 5 | 3 350 000 AED | 1 486 AED |
| Me’Aisem Second | 15 264 888 AED | 1 677 AED |
| Al Yelayiss 1 | 2 491 000 AED | 1 503 AED |
Dlaczego teraz jest dobry moment na inwestowanie w nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich?
Umocnienie złotego względem dolara otworzyło wyjątkowo korzystne możliwości dla polskich inwestorów. Obecne wahania kursów walut mogą przynieść oszczędności rzędu dziesiątek tysięcy złotych.
Rozwój kursu wymiany PLN/USD
Źródło: nbp.pl
Projekty Off plan w Dubaju
Projekty off-plan to nieruchomości oferowane do sprzedaży przed ich ukończeniem – często już w fazie planowania lub budowy. Projekty te cieszą się dużym zainteresowaniem, zwłaszcza wśród inwestorów, którzy szukają możliwości wejścia na rynek w korzystnej cenie i są gotowi poczekać na ukończenie projektu. Często są to apartamenty z obsługą, które chcą wynajmować bez obaw po zakończeniu budowy. Do głównych zalet projektów off-plan należą: niższa cena zakupu niż w przypadku nieruchomości gotowych, elastyczne plany płatności rozłożone na kilka etapów (nie trzeba inwestować całej kwoty na początku, ale np. tylko 20-40% ceny nieruchomości), a także fakt, że wartość nieruchomości zazwyczaj rośnie w trakcie budowy.
Miesięczne wolumeny sprzedaży nieruchomości w Dubaju – nieruchomości off plan i ukończone
W drugim kwartale w Dubaju sprzedano łącznie 40 453 apartamenty na planie o wartości 81,6 miliarda AED. To wzrost o 18,7% w porównaniu z rokiem 2024 i o 22,7% w porównaniu z poprzednim kwartałem.
Liczba sprzedanych willi na planie w tym samym okresie wyniosła 10 019, a ich wartość osiągnęła 66,5 mld AED. Oznacza to wzrost o 38,3% w ujęciu rok do roku i spadek o 1,8% w ujęciu kwartał do kwartału.
Inne czynniki ekonomiczne i rynkowe
Opłacalna inwestycja w Dubaju to dziś nie tylko wybór pięknej nieruchomości, ale także zrozumienie szerszego kontekstu. To często decyduje o stabilności i rentowności inwestycji w dłuższej perspektywie. Dlatego warto wziąć pod uwagę aktualne trendy i zmiany, które są bezpośrednio lub pośrednio związane z rynkiem nieruchomości.
Rosnąca populacja Dubaju
Według Dubai Statistics Centre, populacja Dubaju wzrosła z 3,8 miliona w styczniu 2025 roku do 3,9 miliona pod koniec pierwszego kwartału (marzec 2025 roku), co stanowi wzrost o ponad 50 000 osób. W 2024 roku populacja Dubaju wzrosła o 160-200 000 osób. Wzrost populacji Dubaju trwa już od dawna. W latach 2010-2024 populacja wzrosła o 102% (z 1,86 miliona do 3,77 miliona). Tendencja ta utrzymała się w latach 2021-2024.
Turystyka w Dubaju
W ciągu pierwszych pięciu miesięcy roku Dubaj odwiedziło 8,68 miliona turystów zagranicznych, co stanowi wzrost o 7% w porównaniu z rokiem poprzednim. Wyniki za 2025 rok bazują na rekordowym roku 2024 i potwierdzają stały wzrost sektora turystycznego. Kluczowe wskaźniki efektywności, takie jak obłożenie miejsc noclegowych, również wykazały poprawę w ujęciu rok do roku.
Opracowanie indeksu DFMGI
Nastroje na rynku nieruchomości i finansów są silnie odzwierciedlone w indeksie Dubai Financial Market General Index (DFMGI), głównym indeksie giełdowym w Zjednoczonych Emiratach Arabskich (ZEA). Jego najnowsze wyniki ilustruje poniższy wykres.
Podsumowując
Dubaj, czyli Zjednoczone Emiraty Arabskie, to interesujący obszar dla krajowych inwestorów pod względem inwestycyjnym i rekreacyjnym. Morze z długimi, piaszczystymi plażami, długi sezon, bezpośrednie połączenia lotnicze, a także możliwość uzyskania atrakcyjnych stóp zwrotu z wynajmu, znacznie wyższych niż w innych stolicach świata.
Dubaj to globalny ośrodek inwestycyjny, przyciągający inwestorów z całego świata. W 2025 roku emirat odnotowuje również znaczny napływ milionerów, w tym osób o ultra-wysokim majątku (UHNWI). Szacuje się, że do 2025 roku liczba milionerów wyniesie prawie 10 000, w tym około 1000–1500 nowych rezydentów UHNWI. Tendencja ta jest napędzana ulgami podatkowymi, programem Golden Visa, wzrostem gospodarczym i luksusowym stylem życia.
Często są to osoby w wieku 40–60 lat, przedsiębiorcy lub inwestorzy poszukujący długoterminowego rozwiązania mieszkaniowego.
Sektor nieruchomości jest kluczowym motorem napędowym gospodarki Dubaju, zwłaszcza dzięki rozwojowi biznesu i turystyki w regionie. Dubaju nie należy postrzegać jako jednolitego rynku nieruchomości, lecz jako szereg heterogenicznych obszarów o własnej specyfice. O ile zakłada się stopniowy wzrost cen w niektórych obszarach, o tyle w innych może on spaść. Dlatego, oprócz wyboru wysokiej jakości projektu od sprawdzonego dewelopera, kluczem do zakupu nieruchomości w Dubaju jest wybór konkretnej lokalizacji – czy to w samym Dubaju, czy w Abu Zabi, co może przynieść więcej interesujących możliwości inwestycyjnych w najbliższej przyszłości. Mogą one również wynikać z ewentualnej korekty cen nieruchomości w okresie gwałtownego wzrostu podaży. Oprócz tego, że stanowi to wyzwanie dla deweloperów, zwiększona konkurencja może wywierać presję na spadek cen i marż.
Potrzebujesz porady? Jesteś zainteresowany niezobowiązującą konsultacją dotyczącą inwestycji w nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich? Skontaktuj się z nami.
» Oferta nieruchomości w Dubaju
Cytowani eksperci
Jan Rejcha
Jan Rejcha jest założycielem i właścicielem Rellox. W 2004 roku, po przystąpieniu Czech do UE, prowadził negocjacje z zagranicznymi instytucjami i urzędami w sprawie warunków inwestowania w nieruchomości przez Czechów w UE (swobodny przepływ kapitału a wzajemne umowy dwustronne między Republiką Czeską a danym krajem). Jako pierwszy przedstawił czeskim inwestorom możliwość bezpośredniego inwestowania w nieruchomości w Austrii, Włoszech i innych krajach. Od tego czasu rozszerzył zakres działalności Rellox na kilka krajów Europy Środkowej i Wschodniej. Jan Rejcha jest regularnie cytowany w mediach takich jak Forbes i innych, a także występuje jako gość w profesjonalnych programach i podcastach poświęconych inwestycjom zagranicznym i rynkom nieruchomości.
